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Loi fédérale complétant le Code civil suisse
Deuxième partie

Des diverses espèces de contrats

Titre huitièmebis

1 Du bail à ferme


Art. 275

A. Définition et champ d’application
I. Définition
Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’un bien ou d’un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.


Art. 276

II. Champ d’application
1. Habitations et locaux commerciaux
Les dispositions concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux s’appliquent aussi aux choses dont l’usage et la jouissance sont cédés avec ces habitations ou locaux commerciaux.


Art. 276a

2. Bail agricole
1 Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole2, en tant qu’elle contient des dispositions spéciales.
2 Au surplus, le code des obligations est applicable, à l’exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.3


Art. 277

B. Inventaire
Si des ustensiles, du bétail ou des provisions sont compris dans le bail, chacune des parties est tenue d’en remettre à l’autre un inventaire exact, signé, et de participer à une estimation contradictoire.


Art. 278

C. Obligations du bailleur
I. Délivrance de la chose
1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue dans un état approprié à l’usage et à l’exploitation pour lesquels elle a été affermée.
2 Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau fermier lors de la délivrance de la chose.
3 De même, le fermier peut exiger que le montant du fermage fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué.


Art. 279

II. Grosses réparations
Le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations qui s’imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité.


Art. 280

III. Contributions publiques et charges
Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose affermée.


Art. 281

D. Obligations du fermier
I. Paiement du fermage et des frais accessoires
1. En général
1 Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
2 En ce qui concerne les frais accessoires, l’art. 257a est applicable.


Art. 282

2. Demeure du fermier
1 Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.


Art. 283

II. Diligence, égards envers les voisins et entretien de la chose
1. Diligence et égards envers les voisins
1 Le fermier est tenu d’exploiter la chose affermée avec le soin nécessaire, conformément à l’usage auquel elle est destinée; il doit notamment en maintenir la productivité à long terme.
2 S’il s’agit d’un immeuble, il est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.


Art. 284

2. Entretien de la chose
1 Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose.
2 Il doit, conformément à l’usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l’usage.


Art. 285

3. Violation de ses devoirs par le fermier
1 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fermier, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence, à manquer d’égards envers les voisins ou à négliger son devoir d’entretien, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
2 Les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.


Art. 286

III. Obligation d’aviser le bailleur
1 Si de grosses réparations deviennent nécessaires, ou si un tiers élève des prétentions sur la chose affermée, le fermier est tenu d’en aviser immédiatement le bailleur.
2 Le fermier répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur.


Art. 287

IV. Obligation de tolérer les réparations et inspections de la chose
1 Le fermier doit tolérer les grosses réparations destinées à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages.
2 Le fermier doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien, à la vente ou à un affermage ultérieur.
3 Le bailleur doit annoncer à temps au fermier les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et 259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dommages-intérêts.


Art. 288

E. Droits du fermier en cas d’inexécution ou de défauts
1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 258 et 259a à 259i) sont applicables par analogie:
a. lorsque le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec des défauts;
b. lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au fermier et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou que le fermier est empêché d’user de la chose conformément au contrat.
2 Les dérogations au détriment du fermier sont nulles si elles sont prévues:
a. dans des conditions générales préimprimées;
b. dans les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.


Art. 289

F. Rénovation et modification
I. Par le bailleur
1 Le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au fermier et que le bail n’a pas été résilié.
2 Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du fermier; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et 259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dommages-intérêts.


Art. 289a

II. Par le fermier
1 Sans le consentement écrit du bailleur, le fermier ne peut:
a. apporter au mode d’exploitation de la chose un changement essentiel dont les effets s’étendraient au-delà de la durée du bail;
b. entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose qui dépassent le bon entretien de celle-ci.
2 Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit.
3 Si le bailleur n’a pas donné son consentement écrit à un changement, au sens de l’al. 1, let. a, et que le fermier n’a pas remis la chose en état dans un délai convenable, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.


Art. 290

G. Changement de propriétaire
Les dispositions sur le bail à loyer (art. 261 à 261b) sont applicables par analogie:
a. en cas d’aliénation de la chose;
b. en cas d’octroi d’un droit réel limité;
c. en cas d’annotation du bail au registre foncier.


Art. 291

H. Sous-affermage
1 Le fermier peut sous-affermer ou sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
2 Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location de locaux qui font partie de la chose affermée que:
a. si le fermier refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
b. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
c. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
3 Le fermier est garant envers le bailleur que le sous-fermier ou le sous-locataire n’utilisera ou n’exploitera la chose que conformément au bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-fermier ou au sous-locataire à l’effet de les y obliger.


Art. 292

J. Transfert du bail à un tiers
L’art. 263 est applicable par analogie au transfert à un tiers du bail à ferme de locaux commerciaux.


Art. 293

K. Restitution anticipée de la chose
1 Lorsque le fermier restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau fermier qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau fermier doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
2 A défaut, le fermier doit s’acquitter du fermage jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
3 Le bailleur doit admettre l’imputation sur le fermage:
a. de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que
b. des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé.


Art. 294

L. Compensation
L’art. 265 est applicable par analogie à la compensation de créances découlant du bail à ferme.


Art. 295

M. Fin du bail
I. Expiration de la durée convenue
1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue.
2 Si le bail est reconduit tacitement, il se renouvelle d’année en année, aux mêmes conditions, sauf convention contraire.
3 Une partie peut résilier le bail renouvelé en observant le délai de congé légal pour la fin d’une année de bail.


Art. 296

II. Délais et termes de congé
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant un délai de congé de six mois pour n’importe quel terme, s’il n’existe ni convention ni usage local contraires et si la nature de la chose ne laisse présumer aucune autre volonté des parties.
2 Une partie peut résilier le bail à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux conclu pour une durée indéterminée en observant un délai de congé minimum de six mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. Les parties peuvent convenir d’un délai plus long ou d’un autre terme.
3 Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.


Art. 297

III. Congé extraordinaire
1. Justes motifs
1 Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
2 Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.


Art. 297a

2. Faillite du fermier
1 En cas de faillite du fermier après la délivrance de la chose, le bail prend fin à l’ouverture de la faillite.
2 Toutefois, si des sûretés suffisantes sont fournies au bailleur pour le fermage courant et pour les objets portés à l’inventaire, le bailleur est tenu de laisser subsister le contrat jusqu’à la fin de l’année de bail.


Art. 297b

3. Décès du fermier
En cas de décès du fermier, ses héritiers, de même que le bailleur, peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal.


Art. 298

IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux
1 Le congé des baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux doit être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au fermier la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.
3 A défaut, le congé est nul.


Art. 299

N. Restitution de la chose
I. En général
1 A la fin du bail, le fermier doit restituer la chose, avec tous les objets portés à l’inventaire, dans l’état où ils se trouvent.
2 Il a droit à une indemnité pour les améliorations qui résultent:
a. de soins dépassant une administration diligente de la chose;
b. de rénovations ou de modifications auxquelles le bailleur a donné son consentement écrit.
3 Il doit indemniser le bailleur des dégradations qu’il aurait pu prévenir par une administration diligente de la chose.
4 Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel.


Art. 299a

II. Vérification de l’état de la chose et avis au fermier
1 Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le fermier des défauts dont celui-ci répond.
2 Si le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé de toute responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles.
3 Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au fermier.


Art. 299b

III. Remplacement des objets portés à l’inventaire
1 Si, lors de la délivrance de la chose, les objets portés à l’inventaire ont été estimés, le fermier doit, à la fin du bail, les restituer de même espèce et valeur ou payer la moins-value.
2 Il ne doit aucune indemnité s’il prouve que les objets non représentés ont péri par la faute du bailleur ou par force majeure.
3 Il a droit à une indemnité pour la plus-value provenant de ses impenses et de son travail.


Art. 299c

O. Droit de rétention
Le bailleur a, pour la garantie du fermage de l’année écoulée et de l’année courante, le même droit de rétention qu’en matière de bail à loyer (art. 268 et s.).


Art. 300

P. Protection contre les congés concernant les baux d’habitations ou de locaux commerciaux
1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.
2 Les dispositions relatives au logement de la famille (art. 273a) ne sont pas applicables.


Art. 3014

Q. Procédure
La procédure est régie par le CPC5.


Art. 302

R. Bail à cheptel
I. Droits et obligations du fermier
1 Dans le bail à cheptel qui ne se rattache pas à un bail agricole, tous les profits tirés du bétail loué appartiennent au fermier, sauf convention ou usage local contraires.
2 Le fermier nourrit et soigne le bétail; il paie au bailleur un fermage consistant soit en espèces soit en une part des profits.


Art. 303

II. Responsabilité
1 Sauf convention ou usage local contraires, le fermier répond du dommage subi par le cheptel, s’il ne prouve que le dommage s’est produit malgré toute la diligence déployée dans les soins et la garde du bétail.
2 Les frais extraordinaires d’entretien qui n’ont pas été causés par la faute du fermier sont à la charge du bailleur.
3 Le fermier est tenu de signaler dès que possible au bailleur les accidents ou maladies d’une certaine gravité.


Art. 304

III. Résiliation
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier pour n’importe quel terme, sauf convention ou usage local contraires.
2 La résiliation doit être faite de bonne foi et ne doit pas avoir lieu en temps inopportun.


1 Introduit par le ch. I de la LF du 15 déc. 1989, en vigueur depuis le 1er juil. 1990 (RO 1990 802; FF 1985 I 1369). Voir aussi les disp. fin. des tit. VIII et VIIIbis art. 5, à la fin du texte.
2 RS 221.213.2
3 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).
4 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).
5 RS 272

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