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Code civil suisse
Livre quatrième

Des droits réels

Deuxième partie

Des autres droits réels

Titre vingt-deuxième

Du gage immobilier

Chapitre I

Dispositions générales


Art. 793

A. Conditions
I. Formes du gage immobilier
1 Le gage immobilier peut être constitué sous la forme d’une hypothèque ou d’une cédule hypothécaire.1
2 Toute autre forme est prohibée.


Art. 794

II. Créance garantie
1. Capital
1 Le gage immobilier ne peut être constitué que pour une créance déterminée, dont le montant sera indiqué en monnaie suisse.
2 Si la créance est indéterminée, les parties indiquent une somme fixe représentant le maximum de la garantie immobilière.


Art. 795

2. Intérêts
1 Le service de l’intérêt est réglé librement par les parties, sous réserve des dispositions légales contre l’usure.
2 La législation cantonale peut fixer le maximum du taux de l’intérêt autorisé pour les créances garanties par un immeuble.


Art. 796

III. Objet du gage
1. Immeubles qui peuvent être constitués en gage
1 Le gage immobilier n’est constitué que sur des immeubles immatriculés au registre foncier.
2 La législation cantonale peut soumettre à des règles particulières ou même prohiber l’engagement des immeubles du domaine public, des allmends ou des pâturages qui appartiennent à des corporations et celui des droits de jouissance attachés à ces biens.


Art. 797

2. Désignation
a. De l’immeuble unique
1 L’immeuble grevé doit être spécialement désigné lors de la constitution du gage.
2 Les parcelles d’un immeuble ne peuvent être grevées de gages, tant que la division n’a pas été portée au registre foncier.


Art. 798

b. Des divers immeubles grevés
1 Plusieurs immeubles peuvent être constitués en gage pour la même créance, lorsqu’ils appartiennent au même propriétaire ou à des codébiteurs solidaires.
2 Dans tous les autres cas de gage constitué sur plusieurs immeubles pour une même créance, chacun des immeubles doit être grevé pour une part déterminée de celle-ci.
3 La répartition de la garantie se fait, sauf convention contraire, proportionnellement à la valeur des divers immeubles.


Art. 798a2

3. Immeubles agricoles
L’engagement des immeubles agricoles est en outre régi par la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural3.


Art. 799

B. Constitution et extinction
I. Constitution
1. Inscription
1 Le gage immobilier est constitué par l’inscription au registre foncier; demeurent réservées les exceptions prévues par la loi.
2 L’acte constitutif du gage immobilier n’est valable que s’il est passé en la forme authentique.4


Art. 800

2. Si l’immeuble est propriété de plusieurs
1 Chacun des copropriétaires d’un immeuble peut grever sa quote-part d’un droit de gage.
2 Dans les cas de propriété commune, l’immeuble ne peut être grevé d’un gage qu’en totalité et au nom de tous les communistes.


Art. 801

II. Extinction
1 Le gage immobilier s’éteint par la radiation de l’inscription et par la perte totale de l’immeuble.
2 L’extinction, dans les cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, est régie par les lois spéciales de la Confédération et des cantons.


Art. 802

III. Dans les cas de réunions parcellaires
1. Déplacement de la garantie
1 Lorsque des réunions parcellaires sont opérées avec le concours ou sous la surveillance d’autorités publiques, les gages grevant les immeubles cédés passent, en conservant leur rang, sur les immeubles reçus en échange.
2 Si un immeuble en remplace plusieurs qui sont grevés pour des créances différentes ou qui ne sont pas tous grevés, les droits de gage transférés sur l’immeuble le frappent pour sa contenance nouvelle et conservent, si possible, leur rang primitif.


Art. 803

2. Dénonciation par le débiteur
Le débiteur peut racheter, au moment de l’opération, et moyennant un avertissement préalable de trois mois, les droits de gage grevant les immeubles compris dans une réunion parcellaire.


Art. 804

3. Indemnité en argent
1 Lorsqu’une indemnité est payée pour un immeuble grevé de droits de gage, elle se distribue entre les créanciers selon leur rang ou au marc le franc s’ils sont de même rang.
2 L’indemnité ne peut être payée au débiteur sans l’assentiment des créanciers, si elle est de plus d’un vingtième de la créance garantie ou si le nouvel immeuble ne constitue pas une sûreté suffisante.


Art. 805

C. Effets
I. Etendue du droit du créancier
1 Le gage immobilier frappe l’immeuble avec ses parties intégrantes et ses accessoires.
2 Les objets désignés expressément comme accessoires dans l’acte d’affectation et mentionnés au registre foncier, notamment les machines ou un mobilier d’hôtel, sont présumés tels, s’il n’est pas prouvé que cette qualité ne peut leur être attribuée aux termes de la loi.
3 Les droits des tiers sur les accessoires demeurent réservés.


Art. 806

II. Loyers et fermages
1 Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu’au moment de la réalisation.
2 Ce droit n’est opposable aux locataires et fermiers qu’après la notification à eux faite de la poursuite ou après la publication de la faillite.
3 Les actes juridiques du propriétaire relativement à des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces prestations par d’autres créanciers, ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de son gage avant l’époque où loyers et fermages sont devenus exigibles.


Art. 807

III. Imprescriptibilité
L’inscription d’un gage immobilier rend la créance imprescriptible.


Art. 808

IV. Sûretés
1. Dépréciation de l’immeuble
a. Mesures conservatoires
1 Lorsque le propriétaire diminue la valeur de l’immeuble grevé, le créancier peut lui faire intimer par le juge l’ordre de cesser tous actes dommageables.
2 Le créancier peut être autorisé par le juge à prendre les mesures nécessaires et il a même le droit, s’il y a péril en la demeure, de les prendre de son chef.
3 Les frais lui sont dus par le propriétaire et le remboursement lui est garanti par un droit de gage sur l’immeuble. Ce droit de gage naît sans inscription au registre foncier et prime toute charge inscrite sur l’immeuble.5
4 S’il dépasse 1000 francs et s’il n’a pas été inscrit dans les quatre mois à compter de la fin des mesures, le droit de gage ne peut être opposé aux tiers qui se sont fondés de bonne foi sur le registre foncier.6


Art. 809

b. Sûretés et rétablissement de l’état antérieur
1 En cas de dépréciation de l’immeuble, le créancier peut exiger de son débiteur des sûretés ou le rétablissement de l’état antérieur.
2 Il peut aussi demander des sûretés s’il existe un danger de dépréciation.
3 Il est en droit de réclamer un remboursement suffisant pour sa garantie, lorsque le débiteur ne s’exécute pas dans le délai fixé par le juge.


Art. 810

2. Dépréciation sans la faute du propriétaire
1 Les dépréciations qui se produisent sans la faute du propriétaire ne confèrent au créancier le droit d’exiger des sûretés ou le remboursement partiel, que dans la mesure où le propriétaire est indemnisé pour le dommage subi.
2 Toutefois, le créancier est autorisé à prendre des mesures pour parer aux dépréciations ou pour les empêcher. Les frais lui sont garantis par un droit de gage sur l’immeuble même, mais sans que le propriétaire en soit personnellement tenu. Ce droit de gage naît sans inscription au registre foncier et prime toute charge inscrite sur l’immeuble.7
3 S’il dépasse 1000 francs et qu’il n’a pas été inscrit au registre foncier dans les quatre mois à compter de la fin des mesures, le droit de gage ne peut être opposé aux tiers qui se sont fondés de bonne foi sur le registre foncier.8


Art. 811

3. Aliénation de petites parcelles
Lorsque le propriétaire de l’immeuble grevé en aliène une parcelle d’une valeur inférieure au vingtième de la créance, le créancier ne peut refuser le dégrèvement de cette parcelle, pourvu qu’un acompte proportionnel lui soit payé ou que le reste de l’immeuble lui offre une garantie suffisante.


Art. 812

V. Constitution ultérieure de droits réels
1 Le propriétaire de l’immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d’autres droits réels.
2 Le gage immobilier prime toutes servitudes ou charges foncières dont l’immeuble pourrait être grevé postérieurement sans que le créancier en eût permis la constitution; elles sont radiées, si, lors de la réalisation du gage, leur existence lèse le créancier antérieur.
3 A l’égard toutefois des créanciers postérieurement inscrits, l’ayant droit peut, en cas de réalisation, exiger que la valeur de la servitude ou de la charge foncière lui soit payée par préférence.


Art. 813

VI. Case hypothécaire
1. Effets
1 La garantie fournie par le gage immobilier est attachée à la case hypothécaire que lui assigne l’inscription.
2 Des droits de gage peuvent être constitués en deuxième rang ou en rang quelconque, moyennant que le montant par lequel ils sont primés soit indiqué dans l’inscription.


Art. 814

2. Ordre
1 Lorsque des gages de rang différent sont constitués sur un immeuble, la radiation de l’un d’eux ne fait pas avancer le créancier postérieur dans la case libre.
2 Le propriétaire a la faculté de constituer un nouveau droit de gage en lieu et place de celui qui a été radié.
3 Les conventions donnant aux créanciers postérieurs le droit de profiter des cases libres n’ont d’effet réel que si elles sont annotées au registre foncier.


Art. 815

3. Cases libres
Lorsqu’un droit de gage a été constitué en rang postérieur et qu’il n’en existe pas d’autre qui le prime, ou que le débiteur n’a pas disposé d’un titre de gage antérieur, ou que la créance antérieure n’atteint pas le montant inscrit, le prix de l’immeuble est en cas de réalisation attribué aux créanciers garantis, selon leur rang et sans égard aux cases libres.


Art. 816

VII. Réalisation du droit de gage
1. Mode de la réalisation
1 Faute par le débiteur de satisfaire à ses obligations, le créancier a le droit de se payer sur le prix de l’immeuble.
2 Est nulle toute clause qui autoriserait le créancier à s’approprier l’immeuble à défaut de paiement.
3 Si plusieurs immeubles sont constitués en gage pour la même créance, le créancier doit en poursuivre simultanément la réalisation; celle-ci n’aura toutefois lieu que dans la mesure jugée nécessaire par l’office des poursuites.


Art. 817

2. Distribution du prix
1 Le prix de vente de l’immeuble est distribué entre les créanciers selon leur rang.
2 Les créanciers de même rang concourent au marc le franc.


Art. 818

3. Etendue de la garantie
1 Le gage immobilier garantit au créancier:
1. le capital;
2. les frais de poursuite et les intérêts moratoires;
3.9 les intérêts de trois années échus au moment de l’ouverture de la faillite ou de la réquisition de vente et ceux qui ont couru depuis la dernière échéance; la cédule hypothécaire ne garantit au créancier que les intérêts effectivement dus.
2 Le taux primitif de l’intérêt ne peut dans la suite être porté à plus du 5 % au préjudice des créanciers postérieurs.


Art. 81910

4. Garanties pour impenses nécessaires
1 Les impenses nécessaires que le créancier fait pour la conservation de l’immeuble, notamment en acquittant les primes d’assurance dues par le propriétaire, sont garanties par un droit de gage sur l’immeuble. Ce droit de gage naît sans inscription au registre foncier et prime toute charge inscrite sur l’immeuble.
2 S’il dépasse 1000 francs et qu’il n’a pas été inscrit au registre foncier dans les quatre mois à compter de l’accomplissement de l’acte en question, le droit de gage ne peut être opposé aux tiers qui se sont fondés de bonne foi sur le registre foncier.


Art. 820

VIII. Droit de gage en cas d’améliorations du sol
1. Rang
1 Lorsqu’un immeuble rural a augmenté de valeur par suite d’une amélioration du sol exécutée avec le concours d’autorités publiques, le propriétaire peut le grever pour sa part de frais, en faveur de son créancier, d’un droit de gage, qui est inscrit au registre foncier et qui prime toutes les autres charges inscrites sur le fonds.
2 Le propriétaire ne peut grever son fonds que pour les deux tiers au plus de ses frais, lorsque l’amélioration du sol a été exécutée sans subside de l’Etat.


Art. 821

2. Extinction de la créance et du gage
1 Dans les cas d’améliorations du sol exécutées sans subside de l’Etat, la dette inscrite sera amortie par des annuités qui ne peuvent être inférieures à 5 % du capital.
2 Le droit de gage s’éteint, tant pour la créance que pour chaque annuité, trois ans après qu’elles sont devenues exigibles, et les créanciers postérieurs avancent selon leur rang.


Art. 822

IX. Droit à l’indemnité d’assurance
1 Les indemnités d’assurance exigibles ne peuvent être payées au propriétaire que du consentement de tous les créanciers ayant un droit de gage sur l’immeuble.
2 Elles sont cependant versées contre sûretés suffisantes au propriétaire, pour le rétablissement de l’immeuble grevé.
3 Demeurent réservées les règles du droit cantonal en matière d’assurance contre l’incendie.


Art. 82311

X. Créancier introuvable
Lorsque le créancier gagiste ne peut être identifié ou que son domicile est inconnu, le juge peut, sur requête du débiteur ou d’autres intéressés, ordonner les mesures nécessaires dans les cas où l’intervention personnelle du créancier est prévue par la loi et où il y a lieu de prendre d’urgence une décision.


1 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
2 Introduit par l’art. 92 ch. 1. de la LF du 4 oct. 1991 sur le droit foncier rural, en vigueur depuis le 1er janv. 1994 (RO 1993 1410; FF 1988 III 889).
3 RS 211.412.11
4 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
5 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
6 Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
7 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
8 Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
9 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
10 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).
11 Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).

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